Jl. Purnawarman No 99 Kebayoran Baru, Jakarta Selatan
ditulis oleh -
Rabu, 08 Mei 2019 05:51 WIB

Beberapa waktu lalu, Politeknik Keuangan Negara STAN menyelenggarakan Seleksi Penerimaan Mahasiswa Baru Tugas Belajar (SPMB TB) Program Studi Diploma III Penilai. Hal ini menjadi kejutan karena penerimaan mahasiswa Tugas Belajar di Politektik Keuangan STAN selama ini hanya dilakukan untuk Program Studi Akuntansi (Diploa IV dan III), Program Studi Kepabeanan dan Cukai, serta Program Studi Perpajakan (Dimploma III). Tenaga penilai direkrut oleh Direktorat Jenderal Pajak dari Program Diploma III Reguler.

Banyak alasan mengapa Ditjen Pajak mengalokasikan dana yang cukup besar untuk membiayai para pegawai dengan latar belakang pendidikan Diploma I Perpajakan untuk menjalani tugas belajar ilmu penilaian di Politeknik Keuangan Negara STAN. Keterbatasan jumlah tenaga penilai adalah alasan utama.

Tulisan ini akan mencoba menjelaskan apa itu ilmu penilaian dan seperti apa profesi penilai di Direktorat Jenderal Pajak Kamenterian Keuangan. Penilaian properti (property valuation atau real estate appraisal) merupakan proses mengembangkan nilai opini untuk sebuah aset tetap. Proses ini bertujuan membantu pihak yang berkepentingan mengetahui nilai finansial yang tepat dilekatkan pada suatu aset.

Transaksi real estate sering membutuhkan jasa penilai karena tidak sering terjadi, dan setiap properti memiliki keunikan masing-masing. Tidak seperti aset bergerak, aset tetap diperjualbelikan melalui proses yang panjang, dari penawaran harga, pencapaian kesepakatan harga, hingga dokumen penyerahan dokumen kepemilikan. Seseorang juga tidak membeli properti sesering ia membeli kendaraan bermotor atau pakaian misalnya.

Terkait keunikannya, tidak ada satupun aset tetap yang sama persis dengan aset tetap yang lain karena satu faktor penting: lokasi. Aset tetap seperti rumah, bisa jadi memiliki bentuk fisik dan kualitas bahan yang sama persis, dibangun di waktu bersamaan, selesai di waktu bersamaan, dan dikerjakan oleh tenaga kerja yang sama. Tetapi satu hal yang tidak mungkin sama adalah lokasinya. Hal ini menjadikan satu properti unik dari properti lainnya, sehingga nilainyapun unik dalam arti tidak dapat disamakan dengan objek properti lain.

Ilmu penilaian sendiri berangkat dari kenyataan tersebut. Untuk memastikan nilai suatu peroperti mencerminkan keunikan dan segala komponen yang relevan terkait nilainya, perlu dikembangkan suatu sistem agar komponen-komponen tersebut tidak terlewatkan dalam penentuan harga.

Terdapat setidaknya enam jenis nilai yang ingin didapatkan seorang penilai ketika melakukan penilaian:

  1. Nilai Pasar
    Merupakan nilai yang mencerminkan harga yang akan disepakati penjual dan pembeli dalam sebuah transaksi tanpa paksaan (arm?s length transaction), setelah melalui proses pemasaran dan dimana masing-masing bertindak dengan pengetahuan yang cukup. (Definisi oleh International Valuation Standards)
  2. Nilai Penggunaan
    Dikenal juga dengan istilah value-in-use, merupakan nilai bersih sekarang (net present value) dari arus kas yang dihasilkan sebuah aset bagi pemilik tertentu dalam penggunaan tertentu. Nilai penggunaan subjektif bagi seorang pemilik properti dengan pemilik lainnya, dan bisa di atas atau di bawah nilai pasar.
  3. Nilai Investasi
    Merupakan nilai suatu aset di mata investor, yang dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari nilai pasar. Perbedaan ini menjadi motivasi pembeli atau penjual untuk terjun ke pasar properti. International Valuation Standards mendefinisikannya sebagai nilai sebuah aset bagi pemilik atau pemilik potensial untuk tujuan investasi atau operasional.
  4. Nilai Pengenaan Pajak
    Merupakan nilai yang didapatkan untuk tujuan perpajakan. Nilai ini biasanya didapatkan dari serangkaian data yang diperoleh melalui proses penilaian massal. Penilai untuk tujuan perpajakan menentukan nilai suatu proerti dengan mengacu pada data penilaian massal tersebut.
  5. Nilai Pengasuransian
    Merupakan nilai yang ditanggung polis asuransi, dan secara logis mengesampingkan nilai lokasi dari sebuah aset tetap.
  6. Nilai Likuidasi
    Merupakan nilai terkait kebankrutan suatu entitas bisnis. Nilai ini didapat dengan mengasumsikan penjual terpaksa melepas asetnya dengan nilai dan waktu transaksi yang terbatas.

Ilmu penilaian membahas secara terperinci bagaimana metode yang tepat untuk mendapat nilai bagi tujuan yang tepat pula.

(Potret sebagian Provinsi Sumatera Selatan yang bentang alamnya didominasi Perkebunan. Sumber: Google Maps)Sebagian Sumsel

Untuk penilaian di Direktorat Jenderal Pajak, nilai pengenaan pajak, dalam hal ini Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), diturunkan dari nilai pasar properti terkait, atau yang lebih akrab dikenal sebagai Nilai Jual Objek Pajak. Berdasarkan Undang-undang Nomor 28 tahun 2009, kewenangan pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Pedesaan dan Perkotaan (PBB P2) telah diserahkan ke Pemerintah kebupaten/kota. Dengan demikian, sektor yang masih menjadi tanggung jawab DJP adalah sektor Pertambangan, Kehutanan, dan Perkebunan (PBB P3).

Kedua sektor tersebut memiliki karakterstik yang berbeda. Penilaian sektor PBB P2 dapat dilakukan secara massal menggunakan tabel Zona Nilai Tanah, sedangkan sektor PBB P3 menuntut penilaian secara individu. Mungkin hal ini pula yang mendorong Direktorat Jenderal Pajak mengusahakan agar lebih banyak pegawai DJP yang memiliki kompetensi menilai objek pajak demi meningkatkan penerimaan pajak dari sektor ini. Pajak Bumi dan Bangunan menyumbang Rp27,06 Trilliun pada realisasi APBN 2018, meningkat sebesar 109,96% dari realisasi di APBN 2017. Hal ini tentu menjadi indikasi bahwa sektor pendapatan negara ini masih memiliki banyak ruang untuk intensifikasi.